随着全国某些重点地区逐渐推出房屋限购、限贷政策，“借名买房”现象在实践中也随之增加，有不少人选择用这个方式来规避已经存在的限制规则，也因此导致近年来借名买房纠纷案件的增多。由于借名买房发生的原因、形式复杂多样，司法实务中对这个问题的处理也并不明晰，亟需对与这一问题有关规定和规则予以完善和明确。本文选取借名买房中较为典型的一个案例，为大家展示法院在处理该问题中的一种做法。

【案情简介】

章某某（一审被告，二审上诉人）原系军队干部。2003年11月5日，章某某与其单位签订了商品房买卖合同，合同主要约定：章某某购买哈密市某房屋总价，支付了83008元购房款（对内价），付款方式为首付25008元，剩余58000元办理按揭。2004年2月27日部队出具收费票据一张载明：章某某房款总计83000元。交款人：姚某某（一审原告，二审被上诉人）。此后章某某在建设银行按揭贷款56000元，该按揭贷款全部由姚某某、关某某按月还款，已于2010年3月16日结清。房屋交付后，两原告一直居住在该房屋。2011年4月18日、4月26日，章某某分别办理了该房屋的国有土地使用证（产权类型：划拨）和房屋所有权证（房屋性质：单位集资）。后章某某要求原告腾房，由此引发诉讼。

【判决结果】

一审法院认为，国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中原告因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用被告的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。因此原被告借名买房系无效行为。对于该行为的无效，双方均有过错，双方应当承担同等责任。

二审法院对于一审法院认定的事实和借名买房无效的行为予以确认，但认为双方当事人对购买军队经济适用房的特殊规定和限制的规定是明确了解知悉的，双方对这种购房权利的专属性都有所认识，故认为对借名买房行为的无效双方均有过错。对造成的相关损失，双方均应承担责任。但综合考虑到争议房屋的增值数额中包含有上诉人章某某应享受福利的增值部分，且被上诉人一方已经实际获得了居住利益等因素，对争议房屋的增值部分，上诉人章某某应承担30%的赔偿责任为宜。

【案件评析】

实践中发生的借名买房现象比较常见，但随之而来的风险也非常多，对于本案中名义产权人章某某的“反悔”行为，更是借名买房风险中最为常见、最为普遍的一种。本案的涉案房屋不是一般的商业性房屋，而是军队经济适用房，法院之所以认定当事双方之间的借名买房行为无效，是基于对涉案房屋本身性质的考量。

对于不具有购房资格的借名买房行为，法院会出于对购房权利的专属性限制的保护，确认借名买房的行为无效。实际上，对于类似于本案中的军队经济适用房，其本身属于军队住房保证体系的一部分，带有一定的福利性质。

借名买这种性质的房屋，不仅是对正常的房屋买卖秩序构成一定的影响，更为重要的是破坏了该类型房屋买卖所具有的福利保障性质。因此，法院对于不具有相应资质而借名买房的行为采取完全否认的价值倾向，实际上是保障该类型房屋的买卖能够发挥其本来的作用。