建筑物区分所有权与我们的生活息息相关，小区电梯、楼道的管理、物业公司的选聘都涉及到建筑物区分所有权的权能。刚刚颁布的《民法典》在《物权法》的基础上对建筑物区分所有权进行了进一步的细化和完善，从而更好地维护业主的合法权益。小编将结合《民法典》为大家分析业主所具备的权利。

一、细化“住改商”规则，还业主生活安宁

【相关案例】

某小区的张先生向物业公司反映称，自己所住的单元楼开了一家汗蒸店，十分影响自己的生活。这家店开张以后进出单元楼里的陌生人多了，显得有些杂乱，让这里的居民没有安全感。张先生抱怨，居民楼里开公司，陌生人增多，不仅嘈杂声影响了他们的生活，安全也存在很大隐患。

【律师说法】

生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。

物权法第七十七条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。

司法实践中有将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意进行抗辩，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。《中华人民共和国民法典》将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。小区“住改商”需经全体有利害关系的业主一致同意，如小区出现未经同意的“住改商”行为，业主可以先向物业公司反映，由物业公司出面协调。若物业公司协调无果，利害关系业主可向人民法院提起诉讼，由人民法院判令排除妨害，停止经营活动。

二、打破维修基金的“沉睡魔咒”！

【相关案例】

李女士是某小区的顶楼住户，最近每到下雨天屋内就漏雨。李女士在买房时缴纳了公共维修基金，于是李女士找到物业公司想使用维修基金，却被告知由于单元楼内有部分业主未缴纳，需要这部分业主用现金的方式补上维修公共部分产生的平摊费。而一旦有多数业主对此表示反对的话，就会造成李女士这样虽然缴纳维修资金却暂时无法使用的情况。

《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。虽然物权法立法目的是为了兼顾保护普通业主（人数多数）和大业主（面积多数）的利益，但由此也导致决议通过的门槛过高，使得很多小区关于使用维修资金的决议难以通过，影响了维修资金的使用效率。

【律师说法】

第一，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，《民法典》第二百七十八条将《物权法》第七十六条第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。

第二，《民法典》新增公维资金的适用范围和用途，《民法典》第二百八十一条在《物权法》第七十九条基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，并新增紧急情况下使用维修资金的规定，以示维修资金可用之处的广泛性。

第三，《民法典》第二百八十一条第二款规定：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

这就说明了在紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，增加了该笔资金的灵活使用的途径。

随着新规的到来，业主的福利增加，对于业主权利的释法，涉及的内容繁多。今天小编仅就通常两部分权利进行梳理。接下来，小编还会继续对业主所拥有的其他权利进行整理，欢迎时刻关注新邦律师公众号。