现在社会发展蒸蒸日上，人民生活水平不断提高，土地发挥着不可或缺的重要作用。土地多少不仅意味着国家大小，更是经营者的资本、高楼建设的基石、农民赖以生存的保障。其中，最需要保护和关注的就是农民的土地。

“以租代征”这个词大家恐怕并不陌生，这个赤裸裸的违法行为至今仍然存在，一纸租赁合同将农用地用于非农建设，规避法定审批程序，损害农民权利。

当事人咨询

马先生是某村村民，2012年，当地镇政府于与其村委会签订土地租赁合同，承租20余亩地。后来，马先生等村民经过村集体耕地才发现土地已被建设成厂房。马先生等村民找到镇政府说明情况，镇政府则表示其与第三人郑某签订《占用土地协议书》，约定将村子里20亩地出租给郑某，双方合建污水处理厂，一亩地每年使用费340元，使用期限20年，共计使用费136000元，已支付给村委会。

马先生认为，镇政府与第三人郑某将农用地用于非农建设，是以“以租代征”方式擅自将农用地转为建设用地使用，违反法律规定。遂向新邦律师进行详细咨询。

答疑解惑

《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。马先生等村民依法享有承包经营权的耕地属于集体所有的农用地，必须由政府依法履行征收程序改变土地性质，办理农用地转建设用地手续，并对土地承包经营权实施补偿后才能用地。镇政府没有审批私自建厂行为无疑侵犯马先生等人法定承包经营权的违法行为，属于典型的行政行为，属于行政诉讼的受案范围。

同时《农村土地承包法》第十七条也明确规定，承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。任何改变土地用途的行为都是违法行为，无效的行为或合同将得不到法律保护。农用地的土地性质决定了它是以直接产出农产品或者农副产品为主的使用用途，镇政府与村委会签订土地租赁合同，在农用地建污水处理厂行为明显改变土地用途，双方之间的土地租赁合同可能无效。

擅自将未审批农用地用作建设用地，政府相关人员可能承担刑事责任。《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

面临如此重的刑罚，为何基层政府还会“以租代征”规避法律？无疑是由于建设项目急，农用地转建设用地审批程序多，时间长；逃避缴纳有关税费、不履行耕地占补平衡义务；规避土地利用总体规划、城乡规划，突破建设用地使用限制等。

以租代征对农民有何影响，政府部门又该如何做？

“以租代征”对农民有以下影响：

一是耕地建厂对土地的本身损害，以后恢复耕种困难大；

二是租金少，农民不能满足基本生活，只能离乡务工；

三是政府机关遇到上级检查、毁约，损失自担；

四是国家鼓励农业生产，补贴较高，出租反而是一种损失；

五是一旦出现纠纷，农民维权不容易。

以租代征要从根源管控，以下有三点建议：

第一，改革地方政府的政绩考核制度，改变基层政府“以地生财”“以租代征”的观念，用科学发展观作指导，追求长期、健康的经济发展。

第二，强化土地执法力度，深化土地管理和执法体制的改革。对于违法占地行为，要坚决打击、一查到底，依法从严、从重处理，使其受到相应的法律制裁，力求在社会上形成强大的威慑力。

第三，完善农村集体土地征收制度，提高土地征收补偿标准，争取使农民因土地征收得到的补偿和安置利益高于企业能给予的租金收益，依法征收让农民获得合理补偿。