在农村或乡镇地区，将自己的住宅房屋转为小商铺、超市、饭馆等经营用途的现象并不少见。遇到房屋征收，这些商铺、饭馆、超市应当按照商业性质补偿还是按照住宅性质补偿呢？实践中出现了不少类似这样的征收拆迁纠纷。要想清楚商铺、饭馆、超市的具体征收补偿情况，就要弄明白以下这几个问题。

（一）自有住宅转为商铺、饭馆、超市经营是否合法

农村村民或城镇居民将自有住宅转为饭馆、商铺、超市等经营性质的房屋，也就是我们常说的“住改非”。“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅因其地理位置优越，虽然房屋所有权证上标明的用途为住宅，但实际上利用其沿街的地理位置优势改做经营，且依法取得了营业执照等相关经营手续以及税务登记，并有缴纳的记录。

那么这类“住改非”是否合法呢？根据《民法典》相关规定，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要经营者合法进行工商营业执照登记，并依法进行税务缴纳，且在没有侵犯公共利益和他人合法权益的情况下，这种商业行为在法律层面上就被认为是合法的行为。此外，“法无明文规定即可为”，我国并没有法律法规明确规定，禁止将自有住宅转为经营性用房。

（二）商铺、饭馆、超市的性质如何认定

商铺、饭馆、超市有一种门面、门市的性质，是工商业者经营零售业务的店面，为消费者提供商品交易、服务及感受体验等。本质上，商铺、饭馆、超市是一种用来开展经营性活动的场所，具有商业性质。

将自有住宅转为经营性用房的“住改非”，其性质介于住宅性房屋和非住宅性房屋之间，实践中，对于此类被征收房屋的性质认定要注意以下几个方面：第一，被征收房屋的产权为住宅；第二，被征收房屋的实际用途为商业经营，并有相关工商登记、税务缴纳手续和凭证；第三，考虑房屋的实际使用状况，确实进行经营性活动。只有满足以上三个条件的房屋，才能在法律层面被认定为“住改非”，才能在房屋被征收时，按照商业性质进行补偿。

（三）“住改非”的房屋被征收如何补偿

法律上对“住改非”的征收补偿没有统一、明确的规定，实践中的具体的补偿标准由各地地方进行规定，结合实际经营现状给予相应的效益补偿。各地大致有四种不同的补偿标准：

1、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定补偿

比如《哈尔滨市房屋拆迁管理暂行办法》规定，拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录；房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证明一致的，货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

2、享受商业用房补偿政策

比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第3条规定，有合法有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所为被征收房屋，房屋征收部门应当给予被征收人停业停产损失补偿。

3、参照商业用房估价补偿，并且根据是否沿街差别补偿

比如《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则》第18条规定，（1）对沿街的“住改非”房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；（2）对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

4、采用混合标准补偿

比如《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋被征收按照门市评估价格和住宅评估价格的多倍混合补偿。