随着城镇化发展，很多农民或者市民，由于住宅的房屋地属临街、交通便利、具有商业经营价值，所以，他们会将住宅房屋全部变为商用房屋或者部分变为商用房屋，自己或者租给他人进行商业经营，领取了营业执照，并缴纳税款等；但是房屋权属登记的房屋用途属于住宅房，相关部门对于变更用途的事实没有及时处置，如果此类住改商房屋被纳入房屋征收拆迁范围，拆迁补偿事宜就会产生争议。

基本案情：

邱某某所属房屋房产证上的规划用途是“住宅”，但是考虑该房屋临街，便于商业经营，邱某某将房屋用于中餐经营，制售食品，并领取了营业执照。2006年，邱某某的房屋被列为棚户区改造范围之内，县政府考虑到征收拆迁时邱某某的房屋正在商业经营，公告的征补方案是关于“改变房屋使用性质”的补偿规定：“住改商”的房屋选择货币补偿方式的，按照实际面积的80％计算商业用房的补偿。邱某某不服补偿标准，向法院提起诉讼，邱某某一、二审均败诉。

法院裁判观点：

本案的争议焦点是县政府将涉案房屋确定为“住改商”，并按照房屋实际面积的80％确定商业用途给予补偿的行为是否合法。

二审法院认为：本案中，因案涉房屋的行政登记中载明房屋的用途为“住宅”，虽然邱某某实际将案涉房屋用作商业经营并取得工商营业执照，但因其没有依法申请将该房屋变更登记为商业用途，且获得相应的行政许可，故涉案房屋的性质仍为住宅，而不是商用。鉴于涉案房屋实际已用于商用的现状，在征收过程中，县政府参照登记为商用的房屋标准的一定比例进行补偿，充分照顾了邱某某的利益。

新邦律师说：

经营性房屋的拆迁补偿价值远远高于居住房的拆迁补偿。现实生活中，住房改为商业房用于经营的现象很多，工商登记机关还颁发营业执照，这类房屋面临拆迁，争议最大问题就是拆迁补偿。司法实践中，审查“住改商”的房屋拆迁补偿，涉及到住改商的定性、住改商的补偿。

对于住改商的性质认定。司法机关的裁判观点是即使业主对房屋的使用没有给其他业主造成噪声、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，不符合专供个人、家庭日常生活居住使用的基本性质，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房。本案中，邱某某房屋房本上记载的规划用途是“住宅”，但实际将涉案房已转变商业用途，属于住改商房屋。

关于“住改商”的补偿。现行法律、法规均没有对“住改商”性质的房屋补偿作出专门或者具体的规定。2003年,国务院办公厅作出了“关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知”(以下简称“国务院通知”)，其中第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”本案中，被征收的房屋既非一般意义上的“住宅”，也不属于纯粹意义上的“商业用房”，无论是选择“住宅”的估价结果还是“商业用途”的估价结果中的任何一种作为补偿依据，都有失公允。因此，县政府依照“国务院通知”中对于“住改商”房屋给予“适当”补偿的原则性规定，结合当地实际情况，确定对于“住改商”房屋的补偿按照房屋实际面积的80％给予商业用途补偿，符合“国务院通知”中的“适当性”原则。