房屋实际面积大于证载面积,超出部分是否赔偿?

日期:2020年11月27日 来源:本站原创 作者:秦梦菲 浏览: 打印 字体:

现实生活中会存在这样一种情况,被征收人的房屋证载面积是200平米,但是实际占地面积远大于证载面积。我们知道,被征收人为了获得更高补偿期望按较大的面积计算,征收方为了降低补偿期望按照较小的面积计算。那么,对于这种房屋实际面积远大于证载面积的情形,超出的部分在拆迁中能够获取补偿吗?下面小编就此方面的相关法律规定与大家分享。


【基本案情】


张某所在的村于2019年4月6日启动模拟拆迁协议签署,为期45天。以《集体土地建设用地使用证》所写面积为补偿依据。张某家使用证是1992年颁发的,其证记载面积为260平米,但平面图所画面积经计算为360平米,后经拆迁办实地测量与使用证平面图一致,也为360平米,是典型的使用证记载面积错误。但指挥部研究决定“以证载面积为准,实地测量面积仅为参考”,按照260平米补偿。张某先后到镇上土管所、区“农宅科”反应情况,均答复按照拆迁办决定执行。


【律师分析】


对于实际房屋面积大于产权证记载面积情况。如果被征收人提供了房屋产权初始登记必备的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明以及其他证件,且实际建筑面积没有违反当初规划证明时,应当以房地产测绘机构测量的建筑面积为准。


当然了,无论房子有产权证还是房屋超出面积,首先都需要经过相关部门的调查。在调查认定之后,房屋是否应该有补偿或是怎么补偿就会一目了然。具体分析如下:


一、未登记的面积等于违法建筑面积?


首先要明确的一点,未登记的面积不等于违法建筑面积。因为登记是一种确权行为,不是认定或者判断建筑物是否合法的唯一标准。对此,我们在拆迁过程中,经常听到未登记房屋属于违建,应当不予补偿的说法。这种观点其实是错误的,正确的补偿需要相关部门进行全面系统的调查后才能判定。


二、区分证载面积小的原因。


以下所讨论的情况均是建立在该房屋为合法建筑,不包括违法建筑。对于证载面积小于实际面积的原因,我们应分情况讨论:


第一种情况,属于登记错误。实践中有些地方早期操作不规范,登记面积是根据房屋所有权人报告数据登记的,不进行实地测量也不看房屋买卖合同。有些人为了少交税费等在报告时故意少报面积、还有些是登记错误。因操作不规范,导致频发登记错误。房子逢遇征收拆迁时,像这种登记错误的怎么办呢?根据《不动产登记暂行条例》,登记错误的可以向登记机关申请更正登记,少报的面积需补交税费。


第二种情况,属于没有进行登记。此类情形还应区分城市和农村两种情况,在城市国有土地上房屋征收中,超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。在七八十年代的城镇职工中,在自己居住的平房或者宿舍内私自搭建小房子的情况十分常见,针对这样的房屋,如果不分“黑白”地给予补偿,对于开发商或者是当地政府来说都是一笔难以承受的费用。但对于确实存在居住困难或者以自建房为唯一固定住所的被拆迁人,政府的处理方式是提供公共租赁住房等保障性住房解决居住需求,但不会直接给予自建房任何拆迁补偿。概括来讲,城市国有土地上房屋征收的一般原则为——“有证补,无证不补”。


在农村集体土地上情况就大不相同了,无证房屋在很多地区占据相当大的比重,即使房屋的实际面积大于证载面积,也需要村委会、乡镇政府、县级自然资源和规划部门、开发商等多方对其进行认定,进而依据补偿安置方案确定是否给予补偿,给予多少补偿。


【新邦律师说】


不管是哪种性质土地上的房屋面积超过证载面积,被拆迁人都应带齐全部材料咨询专业律师之后,再决定是否接受安置补偿方案中的处理意见,不要盲目听信“一刀切的违法建筑”之说,避免自己因误解导致合法权益未争取。但同时,我们也要保持良好的心态,明确无证部分不可能按有证部分同等补偿这一基本前提,避免心理预期过高产生心理落差。