民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权，住宅70年产权到期可自动续期。如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权”，究竟意味着什么？让我们结合三个案例来详细了解一下“居住权”的内容吧！

一、居住权是什么，你知道吗？

居住权是指：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。由此可知，不是长期居住就能获得“居住权”。根据规定，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。

之前深圳爆出的热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。

二、居住权，没那么简单！

根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。

之前常见的老人子女与保姆直接的房产纠纷，一位老人生前受到保姆多年精心照顾，他去世后保姆便居无定所了，或会被他的继承人从房中赶走，这成为一个常见的社会矛盾。但有了居住权规定之后， 即将去世的老人可以为保姆设定居住权，既不影响继承人取得房产的所有权，也为照顾老人的保姆保有一份权益。

三、居住权的设立，影响十分深远！

上述案例中的老人给保姆设立居住权，这只是一种可能存在的应用场景。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所，均会出现“居住权”的身影。

其一，男女结婚，婚姻关系存续期间购买房屋，离婚后的分割问题将有新的解决方式。“居住权”的存在提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

（相关案例）小张和小李在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂而离婚，双方协议约定由男方享有全部的房屋所有权，并由男方补偿房屋折价款100万元给女方。不过女方担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在男方全额支付补偿款之前，女方有权在该房屋内居住。

在《民法典》出台之后，女方即可以通过与男方约定设立居住权的方式，更好地保护自身利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。

在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

（相关案例）钱老先生想在退休后周游世界，需要一笔不小的资金，可是自己的积蓄不足以承担花费，家里最值钱的就是自己的房子了，可是卖了房子，旅行归来住哪里呢？钱老先生可以选择“以房养老”，即将房屋出售给目前不需要居住该房屋的买方，提前将房屋变现，并签订《居住权合同》设立居住权，那么钱老先生既获得了旅行资金，也能在旅行归来继续在自己的房子里安居。

居住权与我们的生活息息相关，需要留心的是，日后承租住宅、购买住宅，尤其是购买二手房时，还需要注意查询相关房屋是否已登记了居住权。如果房屋已被设立了居住权，承租人要看居住权合同或者遗嘱中是否同意在特定时段对外出租，而购房者则需要考虑到居住权存续期间内自己无法占有、使用该房屋的问题。