【案情简介】

原告黄某与被告吴某于2014年7月20日签订《房屋买卖合同》，约定黄某购买吴某所有的房屋，价款138万元。合同中关于房屋相关户口迁出一事约定：吴某未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向黄某支付房屋总价款10%的违约金；逾期超过7日未能迁出的，自逾期之日起，违约金按全部已付款项的日万分之三计算。

直到2018年底，该房屋上仍然有陈某的户口未能迁出，黄某拟将该房屋转让，在房屋中介公司推出售卖信息后，有购买意向的人了解到有户口未迁出一事，就不再考虑购买该房屋。因此黄某再次与吴某协商，要求其联系陈某将户口迁出。吴某表示，其购买时，该户口即登记在该房屋上，其目前也没有能力找到陈某，也没有能力要求陈某迁出户口。无奈，黄某将吴某诉至法院，要求吴某承担违约责任，支付违约金。且根据《合同法》的规定，自行将违约金数额酌情降低至277000元。

北京市顺义区人民法院经审理后作出判决，认为：吴某未能按照合同约定及时办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向黄某承担违约责任。就违约金的数额，本院综合案情 ，酌情确定10000元；同时明确，黄某如后续因陈某未迁出而向其买受人承担了违约责任，可另行向吴某主张权利；吴某承担责任后也可另行向相关责任人或者合同义务人主张权利。

【律师意见】

黄某与吴某签订房屋买卖合同，就户口迁出一事，约定了吴某应承担的义务，但吴某一直未完成合同义务。毋庸讳言，吴某的行为属于违约行为，其应当承担违约责任，向黄某支付违约金。然而，法院酌情确定违约金的数额为10000元，是值得商榷的。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中双方合同约定的违约金的计算方式为：违约七日，违约金数额13.8万元，违约七日之后，按日万分之三计算，根据合同约定计算的违约金数额可达70万余元。为此，黄某自行调整，要求吴某支付27.7万元，是值得认可的。法院的判决存在两个方面的问题值得商榷：其一，关于违约金的数额，法院即便认为，黄某要求的数额仍然较高，还应酌情减少，但法院仅判决1万元，与房屋价款138万元及约定违约金的数额达至70多万元而言，显然是数额较低了；其二、关于户口迁出一事，还留下了一个尾巴，法院确认如果黄某对其他人承担了违约责任，可向吴某追责；以及如果吴某再次承担了违约责任后，可向上手追责。法院的这种处理方式，实际上是对案外人的责任予以约束，是不符合合同自愿原则的。此案的处理，若将吴某对黄某的违约金予酌情调高，对该双方当事人之间的争议，予以一次性解决，应该更具合理性。