随着经济的发展和城镇化速度的加快，有越来越多的人离开家乡到异地工作，此时，也带动了租房行业的发展。早些年，因法律普及程度不高，经常出现出租人损害承租人权益的案件。近年来，随着互联网的发展和普及，租客们法律观念增强，发现一个租房时可以保护自身权益的“有力武器”——“买卖不破租赁”规则。但是该规则却在某些时候变成“避难所”，成为侵害房屋买受人权益的利器。今天，新邦律师将为大家解读一则案例，以了解房屋买卖“打破”租赁的情形。

【案情简介】

郭某为房屋原所有权人，陆某为现房屋所有权人。陆某在与郭某签订房屋买卖协议之前不知道郭某已经将房屋出租给吴某，且租赁期长达20年。陆某取得房屋所有权证后发现郭、吴二人存在的长期租赁协议这一事实，其后便将二人诉至法院。

一审法院以“买卖不破租赁”为由，判决陆某败诉。陆某不服，提出上诉。二审法院查明，郭、吴二人其实是另外一起民间借贷案件中的债务人和担保人，因郭某无法偿还债权人的借款，吴某便以担保人的身份偿还了这笔借款。因吴某向郭某追偿，故郭某与吴某签订房屋租赁协议，以租金的形式向吴某返还这笔担保债款。因此，二审法院认为，郭、吴二人签订的协议并不是以租赁房屋为目的而订立的房屋租赁协议，而是以清偿债务为目的的债务清偿协议，故不能适用“买卖不破租赁”的规定，认定该房屋租赁合同无效。

【案件评析】

此类案件在实务中比较常见。正常情况下，如果承租人与出租人订立的房屋租赁合同早于出租人出售房屋的时间，那么根据《民法典》合同编的“买卖不破租赁”的规则，新的房屋所有权人是无权要求承租人改变租住该房屋的现状。但本案中，郭、吴二人所订立的合同性质实际上已经发生改变，吴某也因此不能再以房屋承租人的身份要求陆某继续履行房屋出租的义务，而郭、吴二人以订立房屋租赁合同为名，行债务清偿之实，已经损害了善意第三人的陆某的合法权益。

【新邦律师说】

社会经济的发展带来法律关系多样化的结果，“买卖不破租赁”规则的立法目的是为了鼓励房屋的有效利用，保障承租人的权利不被买卖行为影响。但随着经济形势的复杂化发展，“买卖不破租赁”规则在很多情况下会被滥用，房屋的购买人会成为承租人和出租人某种“交易”的牺牲品，因此，房屋购买人在购买房屋时一定要做好相关调查，对于可能出现法律纠纷的情况建议提前咨询相关律师。