【基本案情】

1996年11月30日，原告发智公司（甲方）与中钢公司（乙方）签订《国有土地使用权出租协议》，约定甲方将其位于某区78930.087平方米的土地使用权出租给乙方做仓储用地，租期为25年，由乙方自筹资金兴建仓储设施，投资建设为三年，1999年11月30日起开始交租金，每年租金为120万元（分三期支付，每期支付40万元）。

2002年9月24日，发智公司因清偿到期债务，与恒泰公司签订《抵押土地使用权转让合同》，把出租给中钢公司土地中的63818.79平方米土地转让给恒泰公司，恒泰公司成为中钢公司所租用土地的新业主。同月29日，恒泰公司领取了《国用土地使用权证》。后恒泰公司以中钢公司未履行支付租金的义务为由向人民法院起诉请求解除与中钢公司的租赁合同，一、二审法院支持恒泰公司诉讼请求。恒泰公司向法院申请执行过程中，中钢公司以恒泰公司需折价补偿地上附着物150万元及利息为由诉至法院。

【律师分析】

对于房屋租赁合同，承租人经出租人同意对房屋进行装饰装修，但合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条作出明确规定，其中第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

该案例的一审法院作出裁判时，法官审判思路是适用上述法条第二项规定，认为原告请无权请求出租人补偿其他地上附着物的价值，从而驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉。

本案中，原告中钢公司与恒泰公司之间是土地使用权租赁合同，而不是房屋租赁合同，土地使用权租赁与房屋租赁存在着重大的区别，土地承租人可以根据生产用途和用地规划的不同而在场地上兴建不同的建造、添附，投入资金相对较大，土地因建造、添附的附着物而具有使用价值，土地也因人们对建造、增添附属物的利用而最大化的产生价值，地上的建筑物、附着物是主物；但房屋租赁主要是承租人根据生活的不同需要对租赁房屋所作的装饰，是对房屋小范围的添附和改变，投入资金相对较小，添附的价值一般比房屋的价值要小得多，房屋是主物，装饰只是从物，不能独立于房屋而存在。

一审法院直接以房屋租赁合同的相关法律条款作出判决显然属于法律适用错误。本案中，中钢公司根据该块场地的仓储用途性质，投入大量资金进行建造、添附，将一片荒地变为仓储用地，地上附着物已经变为仓储主物，而不是仓储从物，不以附合于其他物为前提，其从兴建竣工之日起便变为独立的主物，其不因附合而被吸收或消失，也不因附合而不可分离，恒泰公司接收该地块及地上附着物后直接出租给其他公司作为仓储使用，便即产生经济效益，因此，本案的土地租赁合同完全不能等同于房屋租赁合同，不能适用规制房屋租赁关系的法律规定调整土地租赁合同，中钢公司的诉讼请求，应该受到法律保护。