现实生活中，农村房屋买卖很常见，但由此引发的农村房屋买卖纠纷也很多。在此类纠纷中，矛盾引发点多是因为所涉房屋面临拆迁，拆迁补偿利益远远超过买卖房屋款的价值。出卖人基于利益驱动，往往历经10多年，甚至20多年后反悔卖房，认为农村房屋买卖合同无效。

学术界对于农村房屋买卖合同效力认定上持有不同的意见，但从实务审判实践来看，法院一般有限承认合同有效，除同一集体经济组织成员间买卖认定为有效合同外，其他一律认定无效。下面，小编就农村房屋买卖合同纠纷中的问题，以案示法。

基本案情：【案号：（2020）鲁02民终151号】

2000年8月23日，姜守阳与代华淑之夫尚良签订房屋买卖协议，由姜守阳购买其座落于平度市东阁街道办事处尚家上观村100号房屋，购买价款为34000元。协议签订后，姜守阳支付了房款，并于2000年12月下旬搬至所购房屋居住至今。2019年3月份，因姜守阳所购房屋面临拆迁，代华淑、尚大朋以尚良买卖协议无效为由起诉姜守阳要求确认涉案房屋买卖协议无效，并无理干涉姜守阳支取涉案房屋拆迁补偿款。因此，姜守阳诉至法院，请求依法确认房屋买卖合同有效及分割所涉买卖房屋的拆迁补偿款。

法院裁判观点：

一、关于房屋买卖合同效力的认定。

姜守阳系平度市张戈庄镇姜家村人，并非平度市东阁街道办事处尚家上观村集体经济组织成员，尚良作为出卖人将涉案房屋出卖给本集体经济组织以外的人，姜守阳作为买受人购买了其他集体经济组织成员的房屋，在诉讼时又未将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，姜守阳与尚良均违反了法律的强制性规定，尚良与姜守阳签订的房屋买卖协议不具有法律效力。

关于姜守阳所受损失的认定。房屋拆迁补偿价款系对被拆迁房屋的价值补偿，系房屋权利人依法应享有的权益。本案中，因双方《房屋买卖协议》系无效合同，姜守阳不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失，该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。

二、关于无效合同当事人过错程度的认定。

尚良作为涉案宅基地房屋的权利人，理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让，故尚良应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任；而姜守阳作为购房人因负有谨慎审查房屋性质及能否转让的义务而未履行，故姜守阳应对本案房屋买卖合同无效应承担次要过错责任。因此，原审在确认双方过错程度的基础上，认定尚良应承担因合同无效所造成损失的70%，姜守阳应承担该损失的30%。

新邦律师说：

本案属于典型的农村房屋买卖合同纠纷，即出卖人向非农村集体经济组织成员出售农村房屋，该房屋适逢国家征收拆迁，拆迁补偿利益远远超过当时购房款，买卖双方因拆迁补偿款分割发生争议，请求法院确认合同有效/无效以及分割房屋拆迁补偿款。

此类案件的主要争议焦点有二，一是，涉案农村房屋买卖合同的效力；二是涉案农村房屋因拆迁获得的增值部分应如何分配。

本案中，一二审法院均认定涉案房屋买卖合同无效，理由是宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。农村房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而被确认无效。

而且二审法院认为由于合同无效，姜守阳不能依据无效合同享有涉案房屋拆迁补偿价值，而是享有因合同无效遭受的损失赔偿。根据《合同法》第五十八条规定，主张因合同无效而遭受的损失，需要判断买卖双方过错责任大小。

实践审判中，农村房屋买卖合同无效的前提下，大部分法院认定出卖人承担主要责任，买受人承担次要责任，主次责任的划分具体比例，以8:2和7:3比较常见。但也有少数法院认定买卖二人承担同等责任，各占50%。

笔者认为，我国法律上对合同无效情况下，过错责任承担比例没有统一的标准。审判实践中认定过错责任比例需要综合考虑农村房屋买卖时间、买受人身份（农民/居民）、买卖原因、法规政策等因素进行综合界定，最终按过错程度，来划分合同无效所引起的期待利益损失的责任分配。