先有权利后有登记，在权利消失以后才可以注销登记，行政机关不能用“注销登记”的方式侵犯依法登记的土地所有权和使用权。

案情简介：

王某为前进村村民，在该村拥有住宅房屋一套，并于2008年取得案涉《集体土地使用权证》。2015年时，市国土资源局以夏某取得土地使用权证时的申请资料与实际情况不符、存在以虚假资料骗取土地登记的行为为由，要求王某在十日内将土地使用权证交至市政务中心国土窗口并配合集体经济组织办理集体土地使用权注销登记，若逾期不办理，将公告注销案涉《集体土地使用权证》。

王某未在告知期限内交回《集体土地使用权证》，国土局作出《注销公告》，注销了王某的集体土地使用权。王某不服该行为，诉至法院。

裁判结果：

一审法院认为，根据2008年2月1日起实施的《土地登记办法》规定有下列情形之一的，可直接办理注销登记：1、依法收回的国有土地；2、依法征收的农民集体土地；3、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。因此，除前述三种情形土地登记主管部门可直接办理注销登记外，注销登记均应依土地使用权人或他项权人申请注销。本案中，国土局在不具备上述三种情形的情况下直接注销王某集体土地使用权，无法律依据。

根据《土地登记办法》的规定：“国土资源行政主管部门发现土地登记薄记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公示后，原土地权利证书废止”。本案中，即使王某土地使用权证记载内容存在错误，国土局也应当在进行更正登记后予以更换或者注销。因此，一审法院判决确认国土局注销王某集体土地使用权的行为无效，并责令国土局在判决生效后十五日内为王某办理恢复登记。判决后双方均未上诉，国土局为王某恢复了登记。

新邦律师说：

在实践中，由于分不清楚“权”和“证”的关系，错误的采用注销证的方式注销土地使用权的现象大量存在。依法登记的土地所有权和使用权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯，权利人只有依法取得不动产后，才能进行不动产登记，不动产登记是拥有合法不动产的证书。

在本案的审理上，需准确的区分先有权利后有登记、先有“权利消失”后有“注销登记”的关系，行政机关不能用注销登记的方式侵犯依法登记的土地使用权和所有权。