在征地拆迁过程中，除了普通住宅房屋会遇上拆迁之外，有一些住改非房屋也会被纳入到拆迁范围。但针对这类房屋如何补偿却有很多当事人搞不清楚。

近日，有一位当事人咨询说，自己家房子在几年前改成了民宿，也有营业执照，现在要拆迁了，是按照住宅补偿还是按照经营性用房补偿？怎么补偿？拆迁补偿会不会高于住宅？新邦律师结合相关办案经验来给大家进行解读，希望有所帮助。

【基本案情】

张先生位于江苏省淮安市拥有一栋房屋，2005年，张先生在该房屋内注册了某有限责任公司，从事香料、香精、化工产品及化工原料批发，经营期限从2005年至2015年，尽管规模不大，但是经营效益尚可。

2010年，由淮安市土地储备中心取得该地块儿储备用地。张先生的房屋正好位于上述地块范围之内。张先生要求根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿，1:2的面积回迁写字楼，另外再补偿60万元。而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均将该房屋定性为住宅，按照住宅房屋进行补偿，对住改非仅定额补偿1万元，双方的补偿要求相差甚远。

【律师分析】

一、住改非房屋以什么性质进行补偿？

根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

依照以上法律规定来看，首先住改非房屋在遇上拆迁时是有补偿的；其次，如果已经依法获得了营业执照，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。

而且，在《物权法》中也有规定，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。

简单理解就是当事人对进行商业经营的房屋已经取得了营业执照，即使没有办理房屋权属变更，也可以从法律层面认定为合法行为。

二、住改非如何补偿？

关于补偿标准，各地方标准不一。各地在补偿过程中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。

且《国有土地上房屋征收评估办法》第14条也规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

以上是关于“住改非”的重要事项。被征收人的房屋如果是属于“住改非”，则补偿标准同住宅性房屋是不同的，具体是根据各地政府的规定来确定。总之，如果在实践中遇到了“住改非”补偿问题，并且对此有存在疑问、异议，应当及时咨询专业律师，避免自己的合法权益受损！