裁判要旨

在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

基本案情

2014年12月31日，上明图书馆作为甲方与乙方好喝茶馆签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方自愿将案涉商铺房屋出租给乙方；租期为十年，从2014年1月1日至2024年1月1日；如政府确有政策行为的，甲方必须在第一时间内通知乙方，并有责任和义务共同协商解决办法，同时共同协商补偿协议。甲方不可擅自单方签订任何协议与合同。”

2017年3月31日，当地市政府因整体改建项目建设需要，决定征收黎明镇范围内包括好喝茶馆租用的上明图书馆房屋在内的国有土地上的3981户房屋。

当地市政府委托黎明镇政府实施房屋征收工作，2017年8月30日，上明图书馆与黎明镇政府针对涉案房屋签订《产权置换补偿协议》。好喝茶馆起诉当地市政府，请求市政府依法履行向好喝茶馆进行补偿和赔偿的法定职责。

法院裁判观点

一审法院认为：征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。

二审法院认为：房屋实际经营者可通过房屋所有权人即被征收人向政府房屋征收机构提交相关证据材料，并提出相应的补偿要求，经协商一致达成补偿协议或者由作出房屋征收决定的人民政府依法作出补偿决定。

最高院再审改判认为：在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

新邦律师说

征收房屋涉及的主体一般是征收人与被征收人，其中被征收人大多是房屋所有人，有时还涉及房屋承租人。承租人因生产经营承租房屋会投入租金、装饰装修。当承租房屋面临拆迁，承租房屋所在经营被迫停业。此时，因拆迁导致的承租人损失谁来补偿？

本案件是承租人起诉政府主张独立拆迁补偿利益的典型案例。一审法院以承租人不具有直接向征收人提出补偿请求的权利，不是适格的原告主体而裁定驳回起诉。二审法院以承租人只能通过房屋所有权人即被征收人向政府房屋征收机构提出相应的补偿要求，承租人无权直接主张，而裁定驳回上诉、维持原判。

再审法院裁定撤销一、二审裁定，指令一审法院继续审理。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定国家给予的房屋征收补偿项目包括承租经营者的装饰装修损失及停产停业损失。其中第一项规定的被征收房屋价值第补偿包括承租人承租房屋装饰装修补偿；第三项规定的因征收房屋造成的停产停业损失的补偿包括承租经营者的停产停业损失。

房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系本身属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。

但最高院通过本案再审改判，认为补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义直接起诉政府主张给予独立补偿利益的，人民法院应当予以受理。