随着国家对新农村建设的重视和推进，农村城市化的进程加快，建设用地需求量剧增，这就需要对农民的集体所有土地进行征收。但是在土地征收过程中，会出现一些地方政府或企事业单位通过租用农民集体所有土地进行非农建设，擅自将农业土地转为建设用地的现象。这种做法目的在于规避征地过程中必须办理的农用地转用审批手续，逃避国家对土地资源的监督和管理，这一做法显然是违法的。

1、法律规定

《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”因此，国家征收农民集体所有的土地用于非农业建设时，必须依法办理相关农用地转用和土地征收审批手续。“以租代征”则混淆了土地征收和土地租赁的政策界限，挂租赁之名，行征地之实。

2、表现形式

“以租代征”主要有六种表现形式：一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；二是基层政府直接租赁农村集体土地；三是基层政府转租农村集体土地；四是基层政府作为土地租赁中介促成租地行为；五是村民自行出租自己的承包地；六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。当出现上述六种情况之时，当地政府很有可能没有按照国家规定进行土地征收和建设。这时，老百姓应及时与当地政府联系，并拿起法律武器维护自己的合法权益。

3、危害性

“以租代征”的危害性体现在两方面：一是违背了我国土地用途管制基本制度，国家无法准确掌握实际的耕地保有量、新增的建设用地规模等土地信息，不利于国家的宏观调控和政策方针制定；二是行政机关和农民签订的土地出租合同，内容涉及改变土地用途，明显违反了《农村土地承包法》第十一条和《民法典》第二百四十四条有关严格限制集体土地的流转及用于非农建设的强制性规定。因此根据《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，该合同在民事上无效，不能保障农民群体的合法权益，容易使农民在法律纠纷中处于不利地位。

4、形成原因

“以租代征”的形成原因有多种：一是地方政府在错误的政绩观下打着发展经济的口号，盲目地追求经济发展，来建设虚无的政绩工程；二是一些企事业单位被巨大的经济利益驱使，追求较低的时间成本和物质成本；三是农民自身为了获得较为稳定的租金回报，只顾及眼前利益。在我国一些地区，国家的监管力度较小，地方政府的误导乃至强制性要求，加之农民法律意识和维权观念的淡薄，此三者结合起来，很容易出现“以租代征”的现象。

5、解决建议

由上可知，“以租代征”能够在近几年愈演愈烈，很大程度上与政府、企业、农民三方促成有关，因此从这三个方面入手方能从根本上遏制这种违法行为的发生。

第一，改革地方政府的政绩考核制度，改变基层政府“以地生财”“以租代征”的观念，用科学发展观作指导，追求长期、健康的经济发展。

第二，强化土地执法力度，深化土地管理和执法体制的改革。对于违法占地行为，要坚决打击、一查到底，依法从严、从重处理，使其受到相应的法律制裁，力求在社会上形成强大的威慑力。

第三，完善农村集体土地征收制度，提高土地征收补偿标准，争取使农民因土地征收得到的补偿和安置利益高于企业能给予的租金收益，依法征收让农民有利可图，自然可以经受得住租金诱惑。