公房是由于我国长期以来实行住房福利化的结果，是我国以前特殊住房体制下遗留的产物。当前国家正处于城市化进程发展的大潮，公房的存在使得在拆迁或财产分割等过程中出现了大量的纠纷。在涉及公房纠纷时，确定承租人往往是争议焦点之一。今天，听小编给大家讲讲这个话题。

什么是公房？

我国目前现存的公房有：直管公房和自管公房。直管公房是指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。自管公房是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房产，又俗称企业产。

二者之间比较所有权主体不同，但在法律性质上都属于非个人享有所有权的房屋。在公房的使用过程中，房屋所有权人和房屋实际使用人之间是一种房屋租赁关系，使用权人实质上就是公房的承租人，其定期向所有权人交纳房租。正是由于房屋的所有人和使用人不同，才酝酿着公房拆迁或财产分割过程中会必然导致的权益纠纷。

 谁是公房承租人？

公房承租人是指与公房所有权人或代管人签订了房屋租赁合同，依法履行合同约定的权利和义务，并依法取得公房租赁凭证的承租人。

实践中，关于公房承租人的确定大致分三种情况：

第一，原承租人仍然健在且一直未变更过承租人姓名。这种情况下承租人一直是原承租人，未发生变化；

第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人；

第三，原来的承租人去世多年或已搬迁，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定应当尽早办理变更手续，但因为不涉及拆迁补偿，居住成员都没有异议，一直没有办理变更承租人手续。此种情况十分普遍，确定承租人要根据承租公房的实际居住和交纳房租的状况来决定。

承租人的变更

实践中会有许多未依据情势变更原则而发生承租人变更的情况：

1、原承租人已经死亡或已搬迁，但其生前承租的房屋还一直由其家人或亲人居住，且已经变更承租人姓名。此时，承租人自然是变更后的承租人。

《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

此种情况，原承租人是与原单位有工作关系，基于工作关系而获得公房的承租权。但因为承租人对公房仅享有使用权，不享有所有权。故该套公房不能通过继承的方式让原承租人的继承人获得。只有通过变更承租人的方式，让原承租人的继承人继续享有公房的承租权。

此外，公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体处分。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》十一条第五款就对此作出明确规定，承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

2、原承租人死后或者生前外迁后未依法变更，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定理应办理变更手续，但由于种种原因并没有办理变更承租人手续，仍是以原承租人的名义继续租住在该公房中。这种情况因为没有及时明确新的公房承租人，导致在该公房纠纷时，出现很大问题。

以北京为例，北京市住房和城乡建设委员会印发的2012版本《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，“租赁期限内，乙方外迁或死亡，与乙方外迁或死亡时同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，应由符合变更承租人条件的家庭成员向甲方提出书面申请，甲方审核后办理更名手续，并签订新的租赁合同。”

根据上述规定，我们得知承租人只能依法变更，满足以下三项条件才能成为合法的公房承租人：

①在租赁期内，原承租人死亡或外迁；

②新承租人与原承租人为同一户籍的家庭成员，且与原承租人共同居住两年以上，又没有其他住房；

③满足前两项条件的当事人还须填写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记、签订新的租赁合同。

实务中出现上述类似情况，要结合未办理变更手续之前房租的实际缴纳人以及房屋日常管理的情况来确定实际的承租人。

以上就是在涉及公房纠纷时应如何确定公房承租人的相关解释，希望能给公房承租人在遇到此类问题时带来清晰的认定与帮助。