前段时间，某平台出了一则热门视频：“最强钉子户，良心开发商给钉子户专门开通一条通道。”开发商对付不拆迁钉子户，真是想出了各种办法，专门通道、四面围墙，让钉子户“烂房”变成“别墅”，醒目坐落在空旷土地中央，成为城市里一道独特的风景线。

最强钉子户这个视频，钉子户因各种理由不搬迁而居于闹市或者开发区域的房屋所有权归建设者，房屋下面的土地使用权也归建设者。钉子户的土地就是我们常说的毛地，未完成拆迁补偿，存在法律纠纷。基于此，今天小编想聊聊“毛地出让、净地交付”这个话题。

《史记·货殖列传》云：“天下熙熙。皆为利来；天下攘攘，皆为利往。“利益就是人行动的唯一动力。”自《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，征收主体必须是国家，不再是开发商。相关政策规范也明确建设用地使用权出让必须净地出让，禁止毛地出让。

征收拆迁涉及的利益主体有三:政府、开发商、被拆迁人。对于政府：国家收回土地进行转让能够增加地方的财政收入，提高经济增长率。此外，地方市容市貌改变能够彰显政府良好政绩和形象；对于开发商：在房屋拆迁中以最小投资拿到土地使用权，赚取最大利润，实现商业价值；对于被拆迁人：从拆迁中，不仅改善个人居住环境，还能获得充裕拆迁补偿。但在实际操作中，国家财政吃紧，政府强拆又违法，为了规避责任和急于进行城乡建设，一般政府出让土地会采用“现状挂牌、净地出让”、“毛地出让、净地交付”等模式，这种模式虽违反了政策规定，但是从法律视角来看，可以缓解实操中的拆迁困难，维护拆迁所涉各方主体利益。

在讲“毛地出让、净地交付”模式之前，我们先了解一下基本概念，什么是毛地？什么是净地？

我国法律上没有毛地和净地的概念。但国土资源部等部门在《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）及国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）等规范性文件中提到了毛地和净地。所谓毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具“三通一平”（通电、通路、土地平整）备基本建设条件的地。这类土地地上存在需要拆迁的建筑物、构筑物等设施的土地。所谓净地是指土地及地上附着物、建（构）筑权属清楚，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必需的基本条件。这类土地已完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

建设用地分为毛地和净地。《招标拍卖挂牌国有建设土地使用权规定》第2条规定国有建设土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌方式。“毛地出让、净地交付”模式是出让的国有土地使用权，在挂牌、签订土地出让合同时为“毛地”，受让方摘牌，签订国有土地使用权出让合同后缴纳土地出让金，政府用该款项进行土地征迁补偿安置，待该土地成为“净地”后交付受让方。

毛地出让行为在实务中产生大量的纠纷。比如是开发商告政府挂牌行为违法，要求退还土地出让金；有的是涉案宗地人告政府、开发商撤销挂牌行为。新邦律师承办过涉案宗地人告国土资源局开发商挂牌违法的案件，他请求法院撤销土地出让挂牌行为违法。但是经法院查明挂牌土地是毛地，法律不允许出让，挂牌行为违法，但开发商在土地上已完成开发建设，如果撤销挂牌出让行为，会对社会公共利益造成重大损害。法院在实务审判中判决确认毛地出让行为违法，没有支持撤销行政行为。

关于毛地出让合同效力问题。有的观点认为出让合同无效；笔者持相反观点，虽然毛地出让违反了国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定出让净地，但该办法级别是部门规章，不是法律、行政法规。毛地出让行为签订的《出让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，毛地出让行为应认定有效，而不是一律认定无效。