改革开放以来，我国经济迅速发展，城市化水平在不断提高。城市化建设依赖土地，而我国城市建设用地有限，面对这种土地资源严重紧缺的局面，国家势必会想到农村集体土地，但我国农村集体土地不能直接自由转化为城市建设用地。在耕地红线的高压下，城市国有土地总量已经触底，所以集体土地入市迫在眉睫，也是大势所趋，只有这样才能缓解城市供地压力，盘活村集体资金并给农村向新型城镇化发展开辟新道路。

国家出台土地改革试点政策，经历一系列改革，部分地区在实践中试点摸索建立了集体经营性建设用地入市制度，比如2015年中央提出了《关于农村土地征收集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出对现阶段农村集体经营的建设性用地进行入市的改革，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》设立土地改革试点地区，在实践中摸索集体土地入市制度。

最终，2020年新修的《土地管理法》明确规定，农村集体经营性建设用地可以入市交易，但并不是无条件入市，必须符合以下条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划；（二）符合规定条件的用途，入市的集体经营性建设用地十分明确，仅限于工业和商业等经营性用途；（三）是权属清晰，入市的集体经营性建设用地应当属于“经依法登记的”，必须是权属清晰、没有争议；（四）经过集体依法决策，该决策应当经本集体经济组织成员的的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；（五）签订流转合同。

农村集体经营性建设用地入市制度，尤其是农村集体经营组织可以自行开发运营，这意味着该项举措对日后的土地改革有着巨大的想象空间。

首先，该制度有助于稳定房地产市场的发展。以前集体土地变为国有土地后才能进行出售，现在集体土地可以直接进行市场流转，增加了土地的供应，随之而来的土地价格也可能会下降。因此，从宏观角度来看，未来房价在不考虑通货膨胀和人口流动的情况下，很有可能会逐步平稳甚至下行发展。

其次，扩大集体土地的用途，能够盘活农村资产，增加农民的财产性收入；比如用集体土地开发建设租赁性住房，解决城市的住房压力，可以实现农村的财产性收入，让农民有持续性收益保障。再次，有助于集体土地优化配置和节约利用，推动城镇化发展进展。如今农村人口拥入城市比较多，使得农村土地和房屋闲置浪费，而对于农民来说，农村土地及房屋是其“资产”，但不能流动、变现的资产不利于农村经济发展和农民生活水平提高。所以中国的城镇化发展要确保农民在土地上的收益，才能适合中国城镇化发展的大方向。

农村集体经营性建设用地虽然允许入市但仍然存着一些问题。

第一，土地性质界定不清。为了保护耕地，国家规定耕地红线，但农村乱占耕地仍为严重，今年8月份，自然资源部、农业农村部保联合下发《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，再次明确禁止乱占耕地，实际生活中，乱占耕地之所以严重，重要原因之一就是土地性质界定不清。

第二，土地权属不清。农村集体经营建设用地允许入市，需要满足的条件之一就是土地权属清晰。根据《土地管理法》，农村集体土地所有权分为三个层级，一是乡集体；二是村集体；三是村民小组。立法的目的是细分产权，便于管理，但在实际工作中，三个层级主体难以区分，产权不明确。

笔者认为，农村集体经营性建设用地入市对于土地利用、土地流转及经济发展具有重要意义。但是面对农村土地存在的问题，需要不断完善和细化立法规定，在完善立法的基础上，还应当注重实践，在实践中不断摸索发现问题，进而解决问题。