我国农村宅基地具有福利性质，专属于农村集体组织成员享有，且“一户一宅”。农户在自有宅基地上建设房屋长期居住生活，随着城镇化改革，农民土地被征收、征用，家中没有耕地可种，导致农村里很多年轻人外出打工进入城市扎根安家。我国法律禁止农村房屋买卖给外村村民、城镇居民，但是农村里许多房子闲置，农民想要资产变现，仍相继频发出现变卖农村房屋的现象。司法实践中，农村房屋买卖合同效力的审判尺度是“以无效为原则，以有效为例外”。若农村房屋买卖合同有效，双方买卖房屋的目的实现，双方之间的争议纠纷也会减少。哪些情况下，农村房屋买卖合同有效呢？下面，小编根据(2018)鲁13民终8891号的判决文书列举农村房屋买卖合同认定有效的例外情况。

1、出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

2、城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

3、买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。

4、买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同。

5、1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施，明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消，并进一步确定农村宅基地使用权的主体性，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。在此之前，国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋。1999年1月1日以前的司法实践中也承认城镇居民及其他集体经济组织成员可以购买农村房屋。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

6、非本集体经济组织成员购买农村房屋后又将该房屋出售给其他本集体经济组织成员的。对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

新邦律师说：

实践中，农村房屋买卖多被认定合同无效，一但发生争议纠纷，双方的权益得不到有效的保护，但是本文列举的上述情形，农村房屋买卖合同有效。新邦律师提醒，为了避免法律风险，建议在法律允许范围内购买受法律保护的房屋，以减少纠纷诉讼带来的困扰。