住改非也叫作住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营的行为。被拆迁房屋所有权证上虽表明其用途为住宅，但“该住宅”却依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。由于在产业发展层面上具有成本低，发展快捷等优势，所以该种情况在城市中非常普遍，此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。

一、“住改非”如何认定？

“住改非”认定的主要依据是国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、住房和城乡建设部2011年印发的《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地政府的行政规章。

在实践中，“住改非”的认定需要考虑以下几个方面：

第一，纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。

第二，租赁协议。将房屋出租与他人，应提供租赁协议，相关收据、票据。

第三，营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些可以直接认定房屋的实际用途，确定营业主体和地点。

第四，经营时间。

第五，房屋实际使用状况。如果有些人办理相关手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改非”。

二、“住改非”拆迁该怎样补偿？

《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的模式：

（1）按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿；房屋是住宅的，按照住宅的具体补偿标准补偿。

（2）住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

比如，江苏采用参照商业用房估价，并且依据是否沿街标准有所不同的补偿标准。此种补偿标准是比较常见的，参照商业用房估价的前提是，取得工商营业执照在一定时间内持续经营、持续纳税。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限，取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和，作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

（3）住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

比如湖北省《武汉市国有上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定：“征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。”

（4）按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

（5）住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。