众所周知，房屋拆迁的补偿方式主要有三种：（一）货币补偿、（二）产权置换、（三）既有货币补偿又有产权置换，而在选择产权置换这种补偿方式的时候，我们经常会提到“拆一还一”的原则。于是，许多细心的被拆迁户就会问道：拆老还新，这公摊面积又该怎么算？大部分被拆迁户由于法律知识匮乏，所以无法针对安置房的公摊问题说出个所以然来，只是觉得一些公摊规定不合理。下面北京新邦律师从国家、地方两个层面上讲解关于安置房公摊的相关规定。

对于安置房公摊不满意的被拆迁人，多数都是被拆迁的房子是自建房、平房，本身没有公摊，可是选择产权置的补偿方式后，发现“凭空多出”的公摊面积“侵占”了自己的实际住宅面积，这样一来，被拆迁户会形成这样的认知，自己安置的新房面积比原房屋面积小，政府拆迁没有做到“拆一还一”。

一、到底什么是公摊面积

一般而言，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，比如说：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等，以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积一般不包含：

1、从属于人防工程的地下室、半地下室

2、供出租或出售的固定车位或专用车库

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层

二、针对安置房公摊方面的规定

（一）国家法律层面

针对公摊问题，目前我国法律法规并没有详细规定，所以并没有可以参照的法律。不过，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定，“征收单位、个人的住房及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。

这里所说的“保障被征收人的居住条件”，我们理解为不能因为拆迁导致被拆迁户的居住条件降低，同时也由此引申出最低“拆一还一”的基本原则。

基于“拆一还一”的立法背景和立法精神，笔者认为“拆一还一”应当指的是实用面积，如果仅仅是建筑面积不变，但公摊面积增加了，那么实用面积也必然降低，被拆迁户的居住条件也就得不到保障。

（二）地方法规层面

目前对于拆迁安置房的面积是否包括公摊面积这一问题，不少地方政府均作出了相应的规定，各地区由于经济发展水平不同，相关政策不同，因此各地的计算标准也存在差异。有的地区会按照相应比例、相应系数给予补助或对因公摊造成的损失进行补偿，被拆迁人可以查询所在地区的房屋征收与补偿条例来进行了解，笔者结合部分地方法规的规定，予以简单介绍几种不同的公摊面积计算方式。

（1）安置房公摊面积单独计入应补偿面积

山东省《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项：补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。 

前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

（2）公摊面积不计入安置房的面积内、不计入购房款内

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：对被征收房屋的公摊面积按照1：1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条：征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。

（3）对因公摊造成的损失进行补偿

《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条第二款：产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

（4）根据公摊系数计算安置房的面积

《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

地方性的法规不得与国家法律相抵触，只能在国家规定的范围内，结合当地的情况，制定更加细致的规定。广大被拆迁户在不了解当地如何规定的情况下，可以在刨除公摊面积后，根据是否符合拆一还一的原则来进行判断，如果还有困惑，可以咨询专业的拆迁律师，从而避免基于不了解法律规定而出现补偿不合理的局面。