在实践中，经常有建筑物区分所有权人将其专有部分由居住性用房改变为饭店、托管中心等经营性用房，这在一定程度上起到了增加百姓收入、解决就业、方便生活等积极作用，但也给小区物业的管理增加难度，房屋结构更改后产生的安全隐患、小区居住品质下降等问题更是其他业主所担心的。

“住改商”涉及变更物业的用途和结构及相邻关系调整。按照《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这意味着，“住改商”需满足遵守法律、法规和管理规约,以及经有利害关系的业主同意的两个条件。建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质。如需更改，必须符合法律规定。

满足的条件之一是“住改商”须经全体利害关系业主同意。那怎样准确把握“经有利害关系的业主同意”这一要求？

首先，有利害关系的业主，现实操作中有理解为小区全体业主的，也有理解为本栋建筑物内的其他业主。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，判断是否为利害关系业主，要符合具有相邻利益以及超出容忍限度造成侵害两个标准。 

其次，“同意”从文义和内容来看，指的是经全体利害关系业主而非多数利害关系业主同意。“住改商”的监管部门较为模糊，经营场所登记依据《公司登记管理条例》的相关规定，管理部门应是工商管理部门，若涉及改变房屋用途等，应由规划、住房、建设、安监等相关职能部门依法管理。实践中，小区出现“住改商”经营行为扰民的，业主大多要求物业管理公司出面协调制止，物管公司则以《商品房买卖合同》所附《临时管理规约》中，约定业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为等内容，要求相关业主整改或是通过安装门禁卡、禁止其使用电梯运货等措施“请走”扰民公司。这些措施无法达到效果时，可向社区居委会和街道办、工商、住房、公安等部门举报，仍然拒不整改的，可依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7 号）中第十条的规定向人民法院起诉。