随着时间的推进，城市经济快速发展，房价日益抬高，导致现在买一套房子会花掉多数家庭的毕生心血，让整个家庭伤筋动骨。这时，不限购价格便宜几十万上百万，外观与商品房几乎一致，还拥有合理的小区规划、物业管理的小产权房，自然而然地受到了购房者的关注。那么，小产权房的存在是否合理？是否有风险？新邦律师为您解答。

一、什么是小产权房？

“小产权房”不是一个完全意义上法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，没有产权证，即便有产权证，那些产权证也不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会制作发放的，亦称“乡产权房”。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

二、小产权房的性质

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋。

三、小产权房产生的原因？

任何一种新兴事物的兴起，都需要深思其背后的原因。小产权之所以产生并受欢迎，总结可能的原因如下：

第一点：我国城镇化建设的速度过快；

第二点：城市的房价过高；

第三点：农地制度不合理；

第四点：很多人抱有小产权能转正的侥幸心理。

四、小产权房有转正的可能吗？

2014年《北京将对小产权房分类处理，涉六类房应依法拆除》一文中说到，对于小产权房，帝都开始探索新的处理解决方式，即如下的6类小产权房应当被拆除：

（1）经检测鉴定，房屋质量达不到国家或城市标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的（2）；土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；（3）占用土地为一级水源保护区的；（4）占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；（5）影响土地利用总体规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。（6）其他依法应当拆除的情形。

2020年以来，自然资源部和农业农村部发布《农村宅基地确权工作》，再次重申不允许对小产权房予以确权，更不能进行违规使用土地合法化。可见，小产权房今后短期内转正无望，如果建设的小产权房不符合城市发展定位，或者影响城市发展规划，那么无偿拆除这种“违规建筑”也是情理之中的事情。

五、未来小产权房走向何方？

在我国城镇化的进程中，小产权房的数量所占比例很高，一些城市小产权房的占比达到了20%-30%，这就预示着城市内5套房子里面有一套多是小产权房。在小产权房数量如此之多和国家不允许小产权房进行转正的情况下，未来如何处理小产权房成了一个大问题。那么未来小产权房将走向何方，一些专家给出了两个方案：

第一：全面拆除小产权房；

第二：产权房可以转正，但要根据不同情况补交不等的土地出让金，如果不愿意缴纳土地出让金，就会面临拆除的情况。

今年的5月18号，中央给出信号，小产权房或将有新方向。国家出台一份新文件，文件中提到关于农村宅基地、房屋产权、使用权流转等几个问题，其主要内容如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

小产权房的产生说到底还是农村走向城市的一个过渡产物，内容中虽然没有给出明确的小产权解决方案，但对于小产权房的未来给出了一定的方向。我们从政策中可以看出，政策之下小产权房的土地使用权和所有权分开了，土地所有权还是属于集体所有，但使用权可以归个人所有。也就是说未来小产权房的土地所有权不能进行转让的，但房屋的使用权可以进行转让。

目前，小产权房数量很多，涉及到很多人的生活问题。很多时候，处理好小产权房问题比商品房更重要，因为居住在小产权房里的住户才是最刚需的住户。因此，如何处理小产权房是一个有待解决的大问题，新邦律师也提醒大家，由于政策原因，现在小产权房产权不明晰、交易不安全，谨慎购买小产权房，以免造成日后不必要的麻烦。