企业拆迁不同于各门各户的拆迁，企业拆迁基本都会涉及承租、职工安置问题。在企业拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中,承租企业也没有权利参与到其中，一旦面临拆迁,作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。现实生活中,因历史遗留原因,出现国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功,企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况,导致企业以承租人的身份从事生产经营情况非常多。那么,承租企业面临拆迁应当如何保护自己的合法利益?

一、拆迁人应对承租企业补偿的项目

在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为四部分,分别为“拆迁资产的补偿费用”“停产停业损失补偿”“拆迁补偿费用”以及“基于拆迁政策发生的奖励费用”。

（一）拆迁资产的补偿费用。包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物以及确因搬迁而发生损失的机器设备损失补偿。

（二）停产停业损失补偿。以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。

（三）拆迁补偿费用。包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

（四）基于拆迁政策发生的奖励费用。包括速迁费、拆迁奖励费等。

二、承租企业拆迁不明智的选择

许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱着“等”“耗”“拖”的态度。他们认为,只要能拖得住、撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件，事实上,这是一种非常错误的想法，对于“久拖不搬”的行为，法律上规定了强制措施。《行政强制法》和《征补条例》确立了申请法院强制执行措施,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律规定申请强制拆迁,被拆迁人意图通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,是不现实的想法。

在过往的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”“耗”“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入法律、法规、政策性文件之中,而不是拆迁人自主决定的事情。

三、承租企业拆迁前准备工作

（一）各方主体的权利义务关系要清晰

与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中往往会涉及更多的拆迁关系人。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因所有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、补偿款分割等内容，予以充分协商，以协议的方式约定下来，以有效化解可能发生的法律风险。

（二）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单等相关证明材料

有一些当事人并没有预估到搜集、整理证明材料的困难。首先是设备迁移损失的证明材料。被拆迁企业未能及时准备，拆迁期限临近，才匆匆估算企业内的设备数目,对因拆迁引起的设备迁移费、设备迁移可能造成的损害设备损失费，没有进行精细的清点核查,从而使被拆迁企业、承租企业在争取安置补偿时相当被动，常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作,企业应当提前准备。其次是被拆迁房屋的产权关系证明，主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;最后，才要准备现有设备清单，是企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。

（三）聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略

拆迁涉及范围广,补偿标准各有差异,而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被拆迁人、拆迁关系人“怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点，一是拆迁跨度时间长,烦琐事情多,很多企业初次接触拆迁，束手无策，二是缺乏相关的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉过程中怕吃亏。鉴于拆迁复杂性和专业性必要时可聘请专业的拆迁律师介入,帮助承租企业或被拆迁企业维护合法的权益。